住宅は今年中に購入した方が得なのでしょうか。
今、住宅を購入しても問題ないでしょうか。

浅井　真理子さん（仮名　42歳　主婦）のご相談

「今年中に住宅を購入しないと損だ！」と言われ、あせっています。景気対策で今年だけ、住宅取得が得になると聞いています。会社から住宅補助があるので、ついつい先延ばしにしていましたが、この機会に自宅を購入しようと検討しています。幸い、親からもある程度の援助を受けられそうですが、これも今なら贈与税がかからないとか。金利も低い今がチャンスのような気がします。ただ、これから子どもたちの教育費がかかりますので、きちんと返済していけるか心配です。

浅井　真理子さん（仮名　42歳　主婦）のプロフィール 世帯年収（手取額） ： 626万円 家族構成 ： ご本人　42歳　主婦   夫　45歳　会社員   長男　15歳　高校1年   長女　12歳　中学1年 住居 ： 借家（家賃15万円のうち、会社の家賃補助が5万円） 浅井真理子様の家計の状況 現在の貯蓄残高 普通預金 350万円 定期預金 470万円 学資保険 180万円 合計 1,000万円 収入   月々 　ボーナス（年間） 年間（手取り） 給与手取り 380,000 1,700,000 6,260,000 子ども手当 13,000   156,000 合計 393,000 1,700,000 6,416,000 支出   月々 毎月の支出とは 別の支出（年間） 年間支出 住居費 100,000   1,200,000 食費 70,000   840,000 光熱費 16,000   192,000 通信費 23,000   276,000 被服費 20,000 100,000 340,000 医療費 4,000   48,000 小遣い 30,000 100,000 460,000 レジャー費・交際費 22,000 200,000 464,000 自動車関連費 15,000 200,000 380,000 教育費 60,000 480,000 1,200,000 生命保険料 32,000   384,000 雑費・使途不明金 10,000   120,000 合計 402,000 1,080,000 5,904,000 年間の貯蓄 合計 512,000

確かに住宅取得促進策を活用するとお得ですが、 ライフプランを踏まえ、冷静に住宅購入計画を立てましょう。

１．これから数年にかけて、住宅取得促進のための特別措置が縮小・廃止になります。

世界的な金融危機による景気悪化を改善するために、昨年、一昨年とさまざまな景気対策が採られました。エコカーポイントや省エネ家電ほどには話題となっていませんが、住宅投資についても「減税」「金利優遇」といろいろな促進策が設けられています。住宅を購入・建築する人にとっては恩恵が大きいのですが、期間限定の優遇策ですので、あらかじめ決まった時期が来ると、次々と終了してしまいます。中には、メリットの大きいものもありますので、自宅を取得しようとしている人は有効に活用したいものです。ここでは、主な住宅取得促進策を終了期限ごとにまとめてみました。

制度によっては、延長になるものもあります。また、いったん制度が廃止となった後に、さらに大きな優遇策が打ち出されることもあります。ただ、政治の状況次第で予算案が可決するまではっきりしないことも少なくありません。優遇策をうまく活用できれば、かなりお得になりますが、それを目的に住宅取得計画を立てるのは感心しません。制度の制定に右往左往してしまいますし、ご家庭にあった資金計画がまとまらないうちに見切り発車してしまう可能性があるからです。

この年末で終了してしまう予定の優遇策は、「住宅資金の贈与税の非課税枠1,500万円」です。「住宅エコポイント」と「フラット35sの金利引き下げ幅の拡大」は、今年の年末までの予定でしたが、来年の年末までに延長されました。もし、住宅取得のための資金計画ができて、物件の目星もついているのなら、来年中の取得がよいでしょう。しかし、まだこれらの準備が十分でないのに、あわてて購入することは避けるべきです。住宅は一度購入したら、長期にわたって使う(住む)ものであり、また支払いも長期にわたります。あわてて安易に決めてしまっては、将来に後悔を残すことになりかねません。優遇策を見逃すこととなってしまっても、しっかりした準備と資金計画をしてから購入に踏み切った方が、結果的にメリットが大きくなります。

２．優遇策にこだわる必要はありません

浅井様の場合、今回の優遇策が住宅取得について考えるよいきっかけとなりました。しかし、優遇制度のためにあわてて購入を急ぐ必要はありません。
幸いにもご両親から住宅取得資金を援助してもらえるとのことですが、来年も住宅資金の贈与税の非課税枠は1,000万円まであります。つまり、1,000万円を超える金額でなければ、今年も来年も変わりはありません。さらに、来年に間に合わなくて、非課税枠の制度がなくなっても心配いりません。「相続時精算課税制度」を活用すればよいからです。
相続時精算課税制度とは、親・祖父母からの2,000万円までの贈与は贈与税がかからず、相続が発生した時点（贈与してくれた親・祖父母が亡くなった時）に相続財産と合算して相続税を計算するというものです。今、贈与を受けた資金が、将来に相続税の対象になるのですが、実際に相続税が掛かる人は一部の資産家などに限られています。そのため、大半の人は、届出さえしておけば、実質的に非課税と同じように資金の提供を受けることができるわけです。

「フラット35sの金利引き下げ幅の拡大」は、「フラット35s」の金利をさらに下げる制度です。「フラット35s」は、一定の基準に達した住宅を購入する場合に、10年間金利を0.3％優遇されるものですが、今年の年末までは1.0％の優遇になっています。現在フラット35の金利はおよそ3.0％弱となっていますので、フラット35sでは、当初の10年間は2.0％弱となります。さらに、「フラット35s（20年金利引き下げタイプ）」だと、その後の10年間も0.3％優遇されます。35年間を固定金利でありながら、最初の10年間は変動金利並みの低金利となります。

しかし、浅井様の場合は、ご主人様が45歳ですので、60歳の定年まで残すところ15年です。もともとあまり長いローンは組まないほうがよいでしょう。返済期間を20年とすれば、金利変動のリスクが小さくなるといえます。10年もたつとお子様の教育資金が峠を越しますので、その後は金利が上昇した際にも耐えられる家計になっています。「期間選択型固定金利（10年固定）」であれば、教育費のかさむ時期に金利が上昇することもなく安心できます。最近の状況では、「期間選択型固定金利（10年固定）」は、優遇金利を使うと、2.0～2.6％前後となっています。10年後以降の金利上昇リスクは残りますが、お金のかかる時期を低金利で乗り切ることができます。

そして、できれば今一度家計を見直して、少しでも貯蓄を増やしてください。10年後にある程度の資金が確保できていれば、住宅ローンの金利が上昇した際に「繰上返済」ができます。「繰上返済」をすることで、毎月の返済額が上昇するのを抑えたり、あるいは返済期間を短くすることができます。それは、住宅ローンの総返済額の軽減にもつながります。

民間の金融機関の住宅ローンは、フラット35とは異なり、団体信用生命保険への加入が必須となります。ご主人様に万が一のことがあった場合は、この保険によって以後の返済が免れます。つまり、遺族の必要保障額のうち、住居費については維持費程度で済むようになります。ということはその分、ご主人様の加入する生命保険も減らすことができます。住宅を購入して、住宅ローンを組むと同時に、生命保険の見直し・削減にも取り組んでください。それだけで、家計に余裕が生まれ、貯蓄に回す分を増やすことができます。

<期間選択型固定金利（10年固定）で住宅ローンを組んだ場合の
キャッシュ・フロー表を別ウィンドウで表示>

＜前提条件＞	・住宅価格：3,800万円、諸費用200万円
	・自己資金：500万円、親からの援助：500万円
	・住宅ローン：3,000万円（返済期間20年、退職金で繰上返済）
	・金利：当初10年間2.3％⇒11年目から4.9％

３．住宅を現金払いで購入する手もあります

もう一つ考えていただきたいのが、当面の間、住宅を購入しない方法です。浅井様のご主人様の会社は賃貸住宅の社員には家賃補助が出ていますね。それを十分に活用して、賃貸暮らしを続けます。60歳になり、退職金が出た時に、それまでの貯蓄とあわせて住宅を購入するのです。きちんとした家計管理を行い、しっかりと貯蓄を続けていれば、現金で住宅が購入できるはずです。お子様は独立されていますから（なかなか独立しないようなら、それを機に自立を促します）、広い間取りは必要ありません。夫婦二人で暮らすことを考えた物件選びができます。現金で購入するのですから、その頃の金利がどのようになっていようと関係ありません。もちろん、不動産の価格がどうなるかわかりませんので、計画通りになるとは限りませんが、検討してみる価値はあります。

資金計画の問題もさることながら、住宅に求める機能の問題も小さくありません。今欲しい住宅は、お子さんの部屋もある、それなりの広さを持ったものでしょう。しかし、お子さんが独立すると、その分部屋は必要なくなり、それよりも、「駅から近い」「坂や階段がない」といったことが重要になります。お子さんが独立して、住宅を買い換える人も少なくありませんが、浅井様の場合は、たびたび買い換えるだけの時間的な余裕はありません。一度、冷静になって、住宅を今、購入しなければならないかを考え直してみるのもよいでしょう。その上で、「今購入する」と結論が出たのならよいのですが、周りの話に影響されて、あわてて購入することだけは避けたいものです。

定年の時点で自宅を購入するには、今の状況でしっかりと家計管理をしていくことが大切です。住宅購入の予定が先になると、ついつい無駄遣いをしてしまい、家計が緩んでしまいがちです。毎年の目標を立てて、確実に預金を増やしていく必要があります。家計の状況を見ると、まだまだ改善できる余地がありそうです。例えば、生命保険の加入状況を見直してみるのも一つです。加入されている保険の詳細がわかりませんので、はっきりとは申し上げられませんが、必要な保障額を超えて保険料を払い続けていませんでしょうか。これを機会に、今一度我が家の支出を総点検してみるとよいでしょう。

<退職時に現金で住宅を購入した場合の
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＜前提条件＞	・住宅価格：3,000万円、諸費用150万円
	・自己資金：3,150万円、親からの援助：なし

今月、日本銀行はゼロ金利政策を打ち出しました。これによって、住宅ローンも低金利が続くことが考えられます。ここにきて景気の悪化が心配されており、住宅取得優遇策も延長や拡充がなされる可能性もあります。そうなると、来年、再来年に購入する方が得だったということもありえます。経済状況や政府の政策は予想がつきませんので、ご家族のライフプランをもとに判断するのがよいでしょう。