毎月家賃を払うより、購入した方が良いと思っています。
今の状況で希望の家を購入することはできるでしょうか？

武田恵子さん（仮名　38歳　専業主婦）のご相談

現在、家賃を月に96,000円払っています。この金額を払っていくのであれば、購入したほうが良いと思っています。
ただし、現在のところで探すには新築では少ししんどいと思っています。頭金は自己資金で200万円、親からの援助があれば400万円ぐらいにはなります。希望購入金額は3,000万円～3,500万円で考えています。私もいずれはパートでもよいので働きに出ようと思っています。
今の状況で希望の家を購入することができるでしょうか。アドバイスをよろしくお願いいたします。

住宅ローンの返済以外にもいろいろな費用がかかります。 老後の生活設計に支障がないかシミュレーションを。

住宅の取得では、購入金額以外にもいろいろな諸費用がかかります。

不動産価格の低迷と長引く低金利のため、毎月の返済額が比較的少なくても住宅ローンを組めるようになり、住宅の購入に踏み切る人が増えています。賃貸住宅の家賃とそれほど変わらないのなら、自宅を購入した方が得だと思うのも自然なことでしょう。武田さんは、学資保険や個人年金も活用されており、先々に対する準備をしっかりとされているようです。そのような方ですから、将来のことを考えて住宅の購入をご検討されているのだと思います。
賃貸住宅だと、毎月の家賃を払い続いても自宅が自分のものになるわけではありません。それに比べて、住宅を購入した場合はローンの支払いが続きますが、それが完済した後は家賃もなくなり、お得なように思えます。しかし、賃貸派とマイホーム購入派のどちらが得かは、条件次第で変わってきてしまい、一概には言えないようです。やはり、経済面だけの比較だけではなく、ご家族のご希望とライフプランを踏まえてご検討されるのがよいでしょう。
武田さんはマイホームの購入を考えていらっしゃいますが、ここで注意していただきたいのが、購入にかかる費用は不動産の価格だけではない、ということです。不動産を購入すると、税金や住宅ローンを組むための費用など、いろいろな経費がかかります。中古住宅の場合は、不動産業者への仲介手数料もかかります。さらに購入した後も、戸建てなら数年おきに修繕費が、マンションなら管理費・修繕費がかかります。また、固定資産税などの税金もばかになりません。

ここで、住宅購入にかかる、物件価格以外の「諸費用」にどのようなものがあるかを確認してみましょう。

中古物件は仲介手数料がかかる分、新築よりも諸費用が多く、物件価格の5～10％程度はかかると考えておいた方がよいでしょう。3,500万円の物件でしたら、およそ300万円となります。この諸費用は購入時に払わなければなりませんので、あらかじめ用意しておく必要があります。

このことを考えますと現在、頭金として準備されている金額が諸費用にかかってしまいます。この4月からはフラット35でも100％ローンが組めるなど、最近では頭金なしでも住宅ローンが組めるようになっていますが、できれば購入価格の2割程度の頭金は用意したいものです。 また、購入後は毎年次の費用がかかります。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 団体信用生命保険料（フラット35の場合）

住宅ローンの支払いとは別にかかってくる経費です。さらにマンションであれば管理費や修繕積立金、戸建てであれば修繕のための費用も必要となります。住宅を購入するということは、住宅ローンの返済とは別にこれらの費用も払っていくこととなります。このように考えると、住宅の購入が必ずしも得だとは限らないことがお分かりいただけるでしょう。

住宅を購入した場合のシミュレーションをして、比較検討してみましょう。

さて、いただいた資料をもとに、武田さんが3年後に住宅ローンを組んで自宅を購入した場合の家計の状況をシミュレーションしてみました。住宅ローンはフラット35を利用し、利率は3.0％としました。民間銀行の変動金利や短期の固定金利選択型の金利ですと、もっと低いものもありますが、金利が上昇したときに繰り上げ返済ができる余裕のない状況では、固定金利の方が安心できます。

＜3,500万円のローンを組んだ場合＞
30年返済で、返済額は毎月84,320円、ボーナスでは380,901円です。
60歳時に1,527万円の繰上返済となります。
返済総額は5,074万円です。

表1：(3,500万円のローンを組んだ場合)　別ウィンドウで表示

＜3,000万円のローンを組んだ場合＞
30年返済で、返済額は毎月63,240円、ボーナスでは380,901円です。
60歳時に1,309万円の繰上返済となります。
返済総額は4,350万円です。

表2：(3,000万円のローンを組んだ場合)　別ウィンドウで表示

3,500万円の住宅ローンを組むと、60歳時の繰上返済額が1,500万円を超えてしまい、老後の生活設計が立ちません。また、お子様の教育費がかかる大学時期にも貯蓄が底をついてしまいます。
一方、3,000万円の住宅ローンを組んだ場合は、これも定年後の時期に貯蓄が底をついてしまう計算になります。しかし、この程度であれば、家計の改善で十分に実現が可能な状況です。

家計の見直し次第で、将来の状況は変わります

家計の見直し次第では、健全な家計を維持しながら、住宅ローンを返済し、老後を迎えることができます。例えば、住宅ローンとともに団体信用生命保険に加入すれば、生命保険の見直しができます。また、住宅ローンを組むことで節約する意識も高まるでしょう。ただ、このシミュレーションでは、自動車の買い替え費用が含まれていませんので、この部分も検討に加える必要があります。
親から資金を借りることも検討されているようですが、可能であればさらに実現へ一歩近づきます。その場合は、きちんと借用証書を書類に残し、銀行振り込みで借り入れや返済の記録を残すことが大切です。この部分をおろそかにしてしまうと、贈与とみなされて贈与税の対象になってしまう可能性がありますので、ご注意ください。

さあ、今から3年後に向けて、もう一度家計の見直しをされてみてはいかがでしょうか。この間に貯蓄を増やすことができれば、それが頭金となり、余裕を持った返済計画を立てることができます。将来を見越して準備を怠らない武田さんですから、マイホームの夢も実現することができるはずです。