東田　光雄さん（仮名）のご相談

平成9年秋に返済期間25年、金利3.30％で1480万円、3.60％で420万円の公庫融資を利用して家を建てました。手元に200万円ほど余裕ができたので、何かトクする方法はないかと悩んでいます。繰上げ返済するのがいいでしょうか。その場合、200万円一度のほうがいいのでしょうか、分けたほうがいいのでしょうか。あるいは、金利が低下しているいま、多少の手数料を支払って、借り換えたほうがいいのでしょうか。

東田さん（仮名）のプロフィール
	39歳公務員。9歳と8歳のお子様。ご両親と同居。年収は620万円。

東田さんの相談のポイント

• 余裕資金は繰上げ返済するのがいいのか
• 繰上げ返済するなら一括か分けるか
• 金利低下メリットを活かして借り換えたほうがいいか

繰上げ返済で元金を減らして、低金利ローンに借り換えるのが得策

東田さんの場合、貯蓄が500万円を超えたので、そのうち200万円ほどを繰上げ返済などに回して、少しでもトクできる方法はないかと考えていらっしゃるようです。そこで、まずは借り換えを考えてみましょう。借り換えの鉄則は何といっても、「できるだけ早く実行する」ということにつきます。１年遅くなると、それだけでトクできる金額が10万円、20万円と少なくなってしまいます。ですから、200万円の余裕があるのなら、2回に分けて小出しにする意味はありません。生活に無理がない範囲であれば、一度に繰上げ返済してしまうのが得策であるのはいうまでもありません。

残高が多く、金利の高いものから実行

「できるだけ早く実行する」のが大前提ですが、その上でどのように繰上げ返済するのがいいのかというと、次の3点を挙げることができます。

1. 金利の高いものから実行する
2. 借入残高の多いものから実行する
3. 残存期間の長いものなら実行する

たとえば、残高・残存期間が同じものなら、金利の高いものから、金利・残高が同じなら、期間の長いものから、金利・期間が同じなら、残高の多いものから――ということです。３つとも条件が異なる場合には、実際に試算してみないとどれがトクかは分かりませんが、東田さんの場合には、多少金利は低いのですが、残高の多い基本融資分から実行するのが得策になります。

約200万円で132万円トクできる

基本融資分に約204万円を繰上げ返済すると、期間を47回短縮できます。つまり、残りの返済期間を4年近く短縮できるわけです。その結果、本来支払わなければならない利息132万円をカットすることができます。現在のまま返済を続けると、残りの総返済額は約2082万円ですが、繰上げ返済することで残りの総返済額を約1654万円に抑えることができます。繰上げ返済する204万円を加えても約1858万円ですから、総支払額を大幅に少なくできるわけです。

借換えのほうがもっとトクできる

しかし、東田さんの場合、金利が3％台ですから、この際思い切って借り換えるほうが得策だと思います。残高もさほどではないので、借り換える際に一部繰上げ返済を行って、借換え額を少なくして、その分返済期間を短くすれば、さらに有利になる可能性があります。都市銀行などの金利優遇キャンペーンが実施されていますから、それを利用すると固定期間選択型10年だと２％程度の金利、３年ものだと１％程度で利用できます。本来、固定期間３年ものは、金利上昇リスクが大きいのであまりお勧めできませんが、東田さんのように残高が少なくなっていれば、返済期間を短くすることで、リスクをかなり小さくできるのです。

できれば返済期間を10年にして借り換える

まず、手元の余裕資金を活かして、借換え額を1300万円にします。これなら、返済期間10年にしても、金利２％で毎月返済額は11万円台後半、1％なら11万円台前半になります。現在より年間で24万円から30万円ほど増えますが、総返済額では圧倒的に有利になります。固定期間選択型10年ものでも、借換え時の繰上げ返済分を含めても、残りの総支払額は約1626万円になります。現在のままに比べれば400万円以上、繰上げ返済する場合と比べても200万円以上のトクになるのです。しかも、今後10年間、金利はまったく変わらないので安心感もあります。

多少の手数料を支払うメリットはある

金利１％の固定金利選択型３年は、金利上昇リスクがありますが、それでも期間が短いのでそう極端に返済額が増えることはありません。仮に３年後に金利が３％になっても、増額幅は７％ほどにとどまります。その後ずっと３％と仮定しても、結果的には当初から２％で借りた場合と総返済額はほぼ同じになります。もちろん、いまの低金利がいつまでも続くとは限りませんが、仮に１％のまま10年間が終わったとすれば総支払額は1500万円台になります（現実にはちょっと考えにくいのですが）。借換えには一定の手間ヒマ、お金がかかりますが、それを考慮しても十分に検討に値するのではないでしょうか。

東田さんの当初の資金計画

繰り上げ返済する場合

借り換えする場合