○変動金利型住宅ローンの仕組み(概説)

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○変動金利型住宅ローンの仕組み(概説)

・ 半年に1回適用金利が見直されます

※ 融資時期に関わらず毎年4月と10月とする金融機関が一般的です。 ※ 金利は原則として、国の政策金利に連動する短期プライムレート(民間金融機関が最も信用力のある企業等に貸し出しをする際に使われる最優遇貸出金利)に連動します。新規融資時金利は金融機関等の優遇策もあいまってあまり大きく変動はしませんが、返済期間中の適用金利は変更頻度、変動幅とも大きくなる傾向があります。

・ 返済額は一般的に5年に1回見直されます

ただし、5年間は表面的に返済額が一定であっても適用金利の見直しがあれば返済内容の内訳が変わってしまう可能性があります(詳細は後述①)。

・ 返済額が見直される場合、一般的に前回返済額の1.25倍が上限となります

ところがこの措置は次回の返済額に表面的な上限が設けられるだけで、金利上昇率が大きければ見直しのたびに返済額が増え続けます。また、最悪、当初借入元金の返済が進まない、未払利息が発生する等の可能性も生じます(詳細は後述②)。

“○金利が上昇した場合の影響 (借入金3,000万円、30年返済、ボーナス返済なし、元利均等返済方式、金利1.0%の場合)

① 当初5年間、半年ごとに適用金利が0.25%ずつ上昇するケース

当初返済月額は96,491円で5年間は変わりません。しかし内訳は半年ごとに刻々と見直されます。例えば金利上昇前には71,000円程度であった元金部分は、半年後の0.25%上昇後は概ね65,000円に減ります。その後も金利上昇に伴い元金返済は逓減し、4年半後には概ね22,000円程度になってしまいます。毎月の返済額の残り(約7万4千円)はすべて利息部分となるわけです。 この結果、金利上昇がなければ5年目時点での元金は2,560万円であったところ、このケースでは2,719万円も残っている状態となります。 さらに5年目の返済月額は120,613円(1.25倍上限)に増えますが、その後金利が変わらなくても10年目にはさらに142,032円となります。これは5年目の見直し時の返済額が本来の金利上昇に見合う金額に足らず、利息が次の見直し時に繰り越されるためです。

② 当初5年間、毎年適用金利が1.0%ずつ上昇するケース

5年後に6%まで上昇する当ケースでも5年間の表面的な返済月額は変わりません。しかし実態として4年目(金利5%時)には、ついに支払利息の額が毎月の返済月額を越えてしまい、元金返済がゼロになるばかりか、毎月2万円程度の未払利息が発生してしまいます。その後適用金利が下落しない限りこの状態が相当期間続きます。この間は支払いをしても元金が減らないため、返済満了時の残高は一括で支払わねばならない可能性も生じます。なお、未払利息が発生した場合、超過利息は返済額と別に分割または一括で精算する必要があり、金融機関により対応が異なります。

 
将来のキャッシュフロー予測(金利変動パターン例)

※ローン金利が1年後から12年間、年0.25%の割合で上昇(12年後以降4%で推移)した場合

西暦 家族の年齢 収入 合計 支出 合計 収支 貯蓄残高
本人 一時 手当 住居費 日常生活費 教育費等 保険料 その他
2010 35 32 5 457 60 16 533 156 132 54 27 104 473 60 630
2011 36 33 6 461 60 300 16 837 994 133 54 27 105 1312 -475 155
2012 37 34 7 465 60 16 541 194 133 60 27 105 519 22 177
2013 38 35 8 469 60 16 545 194 134 60 27 106 521 25 201
2014 39 36 9 474 60 16 550 195 135 61 27 106 523 26 227
2015 40 37 10 478 60 16 554 200 135 61 27 107 530 24 252
2016 41 38 11 482 60 16 558 204 136 61 27 107 535 23 274
2017 42 39 12 487 60 16 563 207 137 62 27 108 540 23 297
2018 43 40 13 491 60 16 567 210 137 160 27 108 643 -76 221
2019 44 41 14 495 60 16 571 213 138 161 27 109 648 -76 145
2020 45 42 15 500 60 150 16 726 215 139 162 27 109 652 74 219
2021 46 43 16 513 60 573 217 139 134 27 110 627 -54 165
2022 47 44 17 518 60 578 218 140 135 27 110 630 -53 112
2023 48 45 18 522 60 150 732 219 141 135 27 111 633 99 212
2024 49 46 19 533 60 593 215 142 115 12 112 595 -2 209
2025 50 47 20 538 60 598 211 142 75 12 112 552 45 255
2026 51 48 21 538 60 598 207 143 75 12 113 550 48 303
2027 52 49 22 525 60 585 203 144 76 12 102 536 49 351
2028 53 50 23 525 60 585 199 130 12 103 444 141 493
2029 54 51 24 525 60 585 195 130 12 103 440 145 637
2030 55 52 25 525 60 585 194 131 12 104 440 145 782
2031 56 53 26 525 60 585 194 131 12 104 441 144 926
2032 57 54 27 525 60 585 194 131 12 105 442 143 1069
2033 58 55 28 525 60 585 194 132 12 105 443 142 1212
2034 59 56 29 525 60 585 194 132 12 106 444 141 1353
2035 60 57 30 450 60 510 194 132 12 120 458 52 1405
2036 61 58 31 300 60 360 194 133 12 121 459 -99 1306
2037 62 59 32 300 60 360 194 133 12 121 460 -100 1205
2038 63 60 33 300 60 360 194 133 12 122 461 -101 1104
2039 64 61 34 300 300 50 134 12 122 318 -18 1086
2040 65 62 35 239 239 50 120 12 110 292 -53 1033
2041 66 63 36 239 239 50 120 12 111 293 -54 979
2042 67 64 37 239 239 50 121 12 111 294 -55 925
2043 68 65 38 190 98 288 50 121 12 112 295 -7 918
2044 69 66 39 190 98 288 50 121 12 112 295 -7 911
2045 70 67 40 190 98 288 50 122 12 113 296 -8 902
2046 71 68 41 190 98 288 50 122 12 113 297 -9 893
2047 72 69 42 190 98 288 50 122 12 114 298 -10 883
2048 73 70 43 190 98 288 50 122 12 114 299 -11 872
2049 74 71 44 190 98 288 50 123 12 115 300 -12 861
2050 75 72 45 190 98 288 50 123 12 150 335 -47 814
2051 76 73 46 190 98 288 50 123 12 151 336 -48 765
2052 77 74 47 190 98 288 50 124 12 152 337 -49 716
2053 78 75 48 190 98 288 50 124 12 152 338 -50 666
2054 79 76 49 190 98 288 50 124 12 153 339 -51 615
2055 80 77 50 190 98 288 50 125 12 154 340 -52 562
2056 81 78 51 190 98 288 50 125 12 155 341 -53 509
2057 82 79 52 190 98 288 50 125 12 155 343 -55 454
2058 83 80 53 190 98 288 50 126 12 156 344 -56 399

※収入欄の各種手当と年金額は概算金額(世帯主の給与は50歳まで年収ベースで年1%の上昇と仮定) ※退職金は考慮せず。60歳以降も年金受給開始となる65歳まで年300万円で働くものとする ※物価上昇率は年0.5%、貯蓄残高の運用率は0%、日常生活費は子が22歳を超えた年度以降にやや低めに抑えるものとした

 
貯蓄残高の推移シミュレーション