教育費捻出のため、できるだけ節約したくて悩んでいます。
住宅ローンの借り換えが効果的だと聞きますが？

岩下真理さん（仮名　46歳　パート勤務）のご相談

高校生と中学生の子供がいます。この先の教育費を考えると、もっと貯蓄をしたいのですが、なかなか増やすことができません。携帯電話や保険の見直しを検討中ですが、住宅ローンの借り換えも効果的だと聞きました。借り換えとは何なのか、どうすればできるのか教えてください。

現在は低金利なので、別の住宅ローンに乗り換えることで 支払う利息を大きく減らせる場合があります。 借り換えの諸費用と金利変動リスクも考えて検討しましょう。

こんにちは、岩下さん。ご相談ありがとうございます。高校生と中学生のお子様がいるとなれば何かとお金がかかりますね。家計の見直しに取り組んだのは大正解です。住宅ローンを借り換えると支払う利息の総額も、毎月の返済額も減らせる可能性があります。この機会に借り換えを検討してみるとよいのではないでしょうか。

１．借り換えとは？

借り換えとは、現在借りている住宅ローンから別の住宅ローンに乗り換えることです。新たに契約する金融機関から融資されたお金で現在の住宅ローンを完済します。
例えば、現在A銀行で住宅ローンを借りていて、借入残高が2,000万円であるとします。借り換え先として新たにB銀行と契約を結ぶと、B銀行から2,000万円が融資されます。その2,000万円で、それまでA銀行で借りていた住宅ローンは完済し、それ以降はB銀行に返済していきます。
同じ金額のお金を借りていても、金利が低くなれば、毎月の返済額も支払う利息の総額も低くなります。そのため、一般的には現在借りているローンよりも低い金利で借り変えます。
それならば、金利が下がる毎にどんどん借り換えた方が良いように思えますが、借り換えには保証料や手数料などの諸費用がかかり数十万円から100万円以上かかる場合もあります。それも含めて借り換えの効果が得られるのかを慎重に検討する必要があります。

２．金利が低くなるメリットはどれくらい？

岩下さんの場合を考えてみましょう。12年前にマイホームを購入した時の住宅ローンを返済しています。
借入金額：3,500万円
返済期間：35年
金利　　：2.65％（全期間固定金利　元利均等返済）
月返済額：　127,955円（ボーナス時返済なし）
　現在の借入残高： 26,422,163円
　今後の総返済予定額：35,315,540円

このローンの借り換えを3つの金利タイプ別に試算した例が下記の表です。
（借入額2,640万円　借入額返済期間23年　元利均等返済）

簡単に金利タイプについて再度確認しておきましょう。
変動金利は、半年ごとに金利が見直されるローンです。金利が上昇すれば利息は増えますが、返済額の見直しは５年毎など、仕組みが複雑です。一般的に他の金利タイプに比べて最も低い金利が設定されます。
10年固定金利は、10年間は金利を見直さず、返済額も固定されるローンです。変動金利よりは高めの金利が設定され、固定期間の10年終了時に金利が上がれば返済額も増えます。
全期間固定金利は、借入当初の金利がそのまま返済終了まで続くので、返済額も変わりません。一般的に他の金利タイプに比べて高めの金利が設定されています。

金融機関によって違いはありますが、どの金利タイプを選んでも、借り換えによって返済額を減らすことができそうです。最も金利の高い全期間固定金利でも毎月１万円以上少なくなります。
ただし、ここではどの金利タイプでも当初の金利が続いた場合で試算していますが、変動金利や10年固定金利については定期的に金利が見直されるので、完済してみなければ実際の総返済額はわかりません。
どの金利タイプを選ぶのか迷うところですが、一般的には、金利が上昇した場合にも繰り上げ返済をして返済額を減らすことができるなら変動金利や10年固定金利を、教育費などの大きな負担がしばらく続き、返済額が増えるのを避けたい場合には全期間固定金利を選ぶと安心です。違う金利タイプのローンを組み合わせて契約できる場合もあります。家族のライフプランを考慮して選びましょう。

３．今の金融機関で条件変更ができる場合もある

実際に借り換えを検討する時には、金融機関の窓口で相談します。現在の住宅ローンの内容がわかる資料を持参するとよいでしょう。勤務先の提携銀行などで金利を優遇してくれる場合がありますし、自宅からアクセスしやすい金融機関、ネット銀行でも扱っていますので、諸費用を含めてそれぞれ見積もりを出してもらい、比較検討します。諸費用分も含めて融資してくれる金融機関もありますが、諸費用は現金で準備するものと考えておきましょう。
また、現在住宅ローンを借りている銀行にも、ローンの条件を変更することができるか尋ねてみましょう。条件変更できる場合とできない場合がありますが、これができるならば、登記費用などが不要になるので、諸費用を大きく節約できる可能性があります。
調べたり相談したりと面倒に感じられるかもしれませんが、一度手続きをしてしまえば、その後長い期間にわたってメリットを受けることになります。大きな節約になりますからぜひ頑張ってみてください。