相談者（仮名） 堀切 孝一さん 27歳、会社員。専業主婦の奥さん(26歳)と1歳のお子さんの3人家族。 現在年収は350万円ほどですが、結婚間もなく出産したこともあって、恥ずかしながら貯金はゼロの状態です。ところが、子どもができて手狭になってきたので、引っ越しが必要になってきました。どうせなら高い家賃を払っているより、マイホームを買ってしまったほうがいいのではないかという気もします。もちろん新築のマンションや一戸建ては無理なので、中古マンションでいいと思っています。頭金ゼロでローンを組むことはできるでしょうか。また、組めるとすればどんなローンを利用するのがいいのでしょうか。

　堀切さんの資金計画のポイント

• 頭金はゼロ。全額住宅ローンで買いたい
  
• 諸費用分も含めて銀行から借り入れたい
  
• 少しでもトクするローンを利用したい
  

ほんとうは、ジックリと頭金を貯めてから買うべきです。何年かかけて貯蓄を増やすことが、住宅ローン返済の予行演習になりますし、頭金が多ければ多いほど購入後の返済がラクになるというメリットもあります。できれば、購入価格の2割程度は頭金を貯めてから買うようにしたいものです。

とはいえ、まったく買う方法がないわけではありません。通常、住宅金融公庫などの公的融資は購入価格の8割までが限度で、民間の銀行ローンなどでも8割までとしているところが少なくありません。しかし、一部の銀行などでは8割以上の融資を行なっているところもあります。その人の条件によっては購入価格の全額ローンを組めるようになっているところもありますし、購入に必要な諸費用分まで合わせて借りることができる銀行もないではありません。これは銀行によって異なりますので、堀切さんの場合も、地元の銀行、信用金庫、農協などを一通り回ってみてください。融資可能なローンが見つかるかもしれません。



もし融資が可能な銀行が見つかったら、どんなローンを組めばいいのかという点ですが、多少金利が高くても、より安心できるローンがいいという人なら固定金利選択型の10年ものを利用するのが安心です。1400万円の中古マンションを買う場合、購入価格の3％＋6万円の仲介手数料がかかりますし、その他各種税金、ローン費用などを加えると、購入価格の5％程度の諸費用をみておく必要があります。その分を含めて、1500万円のローンを組むとすれば、ボーナス返済しないときの毎月返済額は6万0697円。返済負担率は約20％ですから、まず無理のない範囲ではないかと思います。

多少のリスクはあっても、当面の返済額を少なくしたいという人なら、変動金利型や固定金利選択型2年ものなどを利用するのがいいでしょう。一番金利の低い固定金利選択型2年ものなら、毎月返済額は5万円を切ります。かなりラクになりそうですが、この場合には金利が上がれば返済額が増える可能性があることを忘れないでください。急速な金利上昇が予想されそうな情勢になったら、固定金利選択型10年ものに借り換えるなど、臨機応変の対応が必要になります。

なお、最近では多くの銀行で優遇金利制度を実施しています。給与振込、公共料金の引き落とし、各種サービスの利用状況などに応じて、金利を若干低くしてくれる制度です。利用できそうな銀行にそうした制度がある場合には、必ず活用してください。たとえば、変動金利型のローンは通常年利2.375％ですが、これが0.3％優遇されると、毎月２０００円以上、年間では３万円近い減額ですから、利用しない手はありません。



購入物件：静岡県内の専有面積70m²、築10年の中古マンション　価格1400万円

1.変動金利型ローンを利用する

融資の種類 借入額 金利 返済期間 毎月返済額 　銀行ローン 1500万円 2.375％ 35年 5万2624円

2.固定金利選択型２年ものを利用する

融資の種類 借入額 金利 返済期間 毎月返済額 　銀行ローン 1500万円 2.0％ 35年 4万9689円

3.固定金利選択型１０年ものを利用する

融資の種類 借入額 金利 返済期間 毎月返済額 　銀行ローン 1500万円 3.35％ 35年 6万0697円